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产业新城是什么?

产业新城是以城乡一体、产城融合、生态宜居为一体的新城镇开发哲学,是指在城市主城区之外,以人为核心、以产业发展为基石、以城市建设为依托,产业高度聚集、城市功能高度完善、优化美化生态环境的城市新区,是推动地方产业转型升级的动力引擎。产业新城的开发,多先以工业产业聚集发展为主导,如大型工业园区、经济开发区等特定区域的建设与应用。......

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产业新城有何特点?

产业新城理念

是如何形成的?

产业新城是新时代新兴城市化进程的产物。
2012年,党的十八大报告明确提出:“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路,推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调,促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展”?!靶滤幕钡耐椒⒄?,要求在产业结构升级与调整过程中实现新型城镇化,使产业新城的发展没有“水分”,避免未来......

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产业新城

分为哪些阶段?

纵观产业新城的发展其理论与实践
大致可分为以下三个阶段
一个成功的新城不仅需要具备较为完整的产业链及其延伸产业支持,更需要为生活在其中的人们提供满足日常居住、生活、文化、教育及其他功能,即所谓人本精神,在能够与其他区域进行交互的同时,也能做到较为高度的独立性。

产业新城的

核心是什么?

作为新城建设的企业而言,
始终需要围绕这三个核心要点来运作,
才能实现企业盈利与社会
和谐的政企民的多赢。
产业新城的发展有
三个核心要点,即:

经济
增长
人民
幸福
具有
特色

产业新城

建设的目标是什么?

产业新城集生产、生活、休闲、娱乐、服务等于一体,其发展离不开完善的基础设施和配套的公共服务设施建设。以特色产业园区为代表,其通过高标准、高质量的建设与完善的服务与管理,可持续发展为核心理念,促进产业聚集与转型升级,逐步成为行业的领跑者,进而实现区域的和谐发展。

产业新城的建设目标

产业新城

建设的意义是什么?

产业新城的建设是响应国家政策号召,
推动新型城镇化的重要举措。
产业是城市发展的基础,城市是产业发展的载体,
城市和产业共生、共利。
产业新城对于新型城镇化推进
具有重要的建设意义:
  • 有利于
    实现城市土地集约化,
    扩大产业空间
    加速产业聚集;
  • 有利于
    增加就业人口,
    规避盲目城市化
    带来的空城现象;
  • 有利于
    构建城市产业生态体系,
    增强产业
    自我更新能力;
  • 有利于
    城镇化有序推进,
    促进城市一体化
    建设。

产业新城

有哪些开发模式?

从历史发展历程来看,各国各地的产业新城发展模式也不是一朝一夕形成的,是经历过多次各类探索才逐步形成能适应现阶段发展需求的模式,其中,目前较为认可的模式,为“园区运营+地产开发”的PPP型产业新城开发模式。

1985年至2003年,中国国内开始探索开发区建设,而这一阶段主要模式是由政府主导下的经济开发区建设。随着各地开发区问题的日渐突出,且运营形式的每况愈下,新的开发模式迫在眉睫。

2004年至今,基于对传统政府主导型开发模式的经验总结,各地开始对开发区的建设模式进行转型,逐渐形成了政企合作、企业独立开发两种具有发展潜力的新模式。

新城开发的主要模式

  • 新城发展模式

    田园城市

    产业新城

    边缘新城

    TOD新城

    副中心城

    行政中心新城

  • 核心驱动因素

    工业革命造成城市环境恶化
    城市居住需求急剧上升

    政府决策
    市场对于产业的需求

    汽车普及和便捷的交通网络
    城市郊区化

    大城市中心人口高度膨胀
    政府决策

    市中心区功能过度集中
    城市副中心的发展依附于城市中心

    政府决策,发展新区域

  • 关键成功因素

    控制城市规模、规模较小
    政府的主导作用
    立法和政策的支持

    政府主导开发,投入大量资金
    政府强制或引导产业集聚

    位于大城市边缘
    便捷的交通网络
    产业郊区化

    轨道交通系统
    轨道沿线有大量的土地可供开发

    优越的交通条件
    政府支持

    政府主导开发,投入大量资金
    主要政府机构所在地

  • 典型代表

    密尔顿·凯恩斯

    筑波科学城

    哥伦比亚新城

    多摩新城

    东京临海副中心

    堪培拉

判断新城成功与否的标准

产业地产含义

产业地产是工业地产的升级与换代,产业地产是整合资源、承载与促进产业发展的地产形态,是一种将地产开发、产业发展和城市功能三方面发展有机结合、相互促进的新商业模式。
在国家地产调控及鼓励产业升级转型发展的大政策背景下,产业与地产的结合成为大的趋势,也越来越紧密,因此,产业地产开发随即成为房地产企业新的转型方向,在国家政策和地方政府的支持下蓬勃发展。

产业地产的开发模式

产业地产开发和演进均离不开
政府、开发运营商、进驻企业
这三大主体。
针对三大主体在实际操作中
扮演角色的具体情况,
往往出现三种开发模式,即:
政府主导型开发模式、
主体企业引导模式和
产业地产商模式。
  • 政府主导型开发模式

    政府根据城市规划发展的需要,基于社会经济发展等因素,经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目,以地产为载体,产业项目为依托,实现城市功能建设的开发模式。该模式下,由政府直接或成立全资公司进行开发建设、招商引资,承??⑸痰慕巧?。这种模式下的园区往往在后期运营上市场化不足,难以真正实现改革创新和运营升级。
  • 主体企业引导模式

    主体企业在占据行业主导地位的情况下,以开发运营商的角色借助其在产业链中的强大号召力,以出售、出租等方式吸引产业链各节点、同类企业的聚集,最终实现对整个产业链的完善,此时主体企业完成了开发商的园区开发建设、招商甚至是后期运营服务的工作。在这种模式下,由于产业主导企业通常在开发建设上专业性的不足,难以控制较大规模的园区开发建设及运营管理,通常只适用于一些较小的新城市单元的开发。
  • 产业地产商模式

    随着产业地产的逐渐成熟、产业升级和园区市场化运作的需求迫使政府、开发商和企业三方进行更加具体和清晰的角色定位,共同进行产业地产开发与运营模式的改革创新。目前,产业地产的开发已经进入了“产城时代”,以园区发展+地产开发结合的PPP开发和运营模式是较为普遍和具有前景的模式。

产业地产开发

需要解决的关键问题

  • 开发模式

    从公司决策层面,进入产业地产业务领域应首先解决开发模式问题
  • 战略研判

    拿地阶段必须进行研判,确定其战略价值,更好地向政府方寻求各类支持
  • 盈利模式

    重点解决项目主体的角色定位与盈利渠道的问题;挣什么钱?挣谁的钱?如何挣钱?
  • 产业定位

    支柱产业是产业地产的核心,精准的产业定位,合理的产业体系规划对于产业地产开发及运营至关重要
  • 产品定位

    物业产品及其组合是产业地产的载体,也是投资回收、实现收益的承载
  • 市场定位

    解决核心客户群、重点客户群与一般客户群体是谁的问题
  • 空间规划

    将产品、公共平台等载体落实到空间层面,系统性解决土地利用、物业配比等开发建设问题
  • 功能布局

    将产业及服务的功能分配及落实在实体空间中,解决空间组合及物流、人流引导的问题
  • 招商规划

    通过前期的招商定位及后期的招商策略,解决产业资源梳理、整合,入驻企业引导的问题
  • 运营策略

    运营的关键在于找准入驻企业的“痛点”投其所好,打造与之相符的服务平台与环境

产业地产

成功的关键要素

  • 1、打造全产业链运营模式,形成大跨度的专业运营能力
  • 2、创新和优化资金解决方案为产业地产构建强大的资金平台
  • 3、聚焦产业线和政府线,强化产业规划落地和政府职能导入和支持
  • 4、打造完备的产业服务平台,为产业发展保驾护航

“园区运营+地产开发”
的PPP模式

PPP(Public—Private—Partnership)是一种融资和项目管理模式,是指政府与私人组织之间,为了提供某种公共物品和服务,以特许权协议为基础,彼此之间形成一种伙伴式的合作关系,利益共享、风险共担、全程合作,并通过签署合同来明确双方的权利和义务,以确保合作的顺利完成,最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。

产业地产开发的PPP模式

产业地产PPP开发模式是指政府和社会资本合作,公共部门与民营企业以特许经营权协议为基础进行全程合作,由民间企业负责项目融资,政府部门和企业共同参与城市轨道交通等基础设施的建设和运营。
PPP模式目标有两种,一是低层次目标,指特定项目的短期目标;二是高层次目标,指引入适应部门参与基础设施建设的综合长期合作的目标。

产业地产

开发成功关键要素

综合起来分为城市地产综合体、
城市配套综合体和
产业地产综合体三大块:
纵观已经发展较为成功的产业地产案例,产业地产的健全发展离不开城市建设、地产开发和配套设施建设三者协调发展,以下为产业地产开发成功八大关键要素:
  • 开发模式

    从公司决策层面,
    进入产业地产业务领域
    应首先解决开发模式问题
  • 规划

    注重规划的合理性,
    充分参考社会各界的意见,
    并预留后续发展用地
  • 立法与政策

    政府层面给予
    新城建设以立法和政策
    (产业、扶持等)的支持
  • 交通体系

    便捷的外部交通体系;
    合理与便捷的内部交通体系
    公交、步行、干道、辅道等
  • 产业结构

    非单一性产业结构,
    充分考虑二、
    三产业协调
  • 功能

    具备
    工作、居住、休闲、娱乐
    等多重功能
  • 配套

    以人为本的、
    完善的配套设施
  • 环境

    环境优美,
    对原城区人口
    有强大的吸引力
  • 资金

    充足的资金投入以保证新城的
    建设,资金来源为社会资本
    及部分政府扶持资金、
    产业基金等

产业地产

发展运营体系

  • 开发模式

    1、企业与政府合作进行地产连片开发
    2、地方政府提供政策保障,企业进行市场化开发及招商引资
  • 规划建设

    1、以绿色产业新城的理念,对合作区域进行规划、建设
    2、既考虑绿色新城的科学发展,又保证园区发展的价值最大化
  • 招商引资

    1、创新招商理念,变政府招商为企业合作招商,提供企业特色的招商服务2、借助企业网络进行招商引资
  • 运营管理

    1、打破以往的政府管理模式,以现代园区的管理模式对合作区域进行运营管理

产业地产盈利模式

产业地产是顺应产业迁徙与升级、新型城镇化等发展趋势,实现“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的发展目标,也即企业受政府委托,在产业、区域政策指导下,以土地为载体,以产业园开发、产业导入及聚集为切入点,通过规划实施区域经济可持续发展方案,在城市近郊开发、经营宜居宜业的卫星城,在为政府创造就业、拉动GDP、提高财政收入及城市化率的同时,获得开发、建设、运营带来的土地溢价及服务费等收益。

关于产业地产

开发的痛点问题

对开发企业而言,从事大规模的产业地产开发存在着以下几个核心的痛点问题,只有解决了这些问题,才能真正做好一个产业项目。
  • 项目选址
    拿地受阻

  • 产业选择、
    产业定位不清晰,
    同质化严重

  • 概念规划高大上,
    最后落不了地

  • 招商遭遇
    重重障碍

  • 资金规划不合理,
    导致阶段性资金压力大

  • 开发时序混乱,
    导致项目推进遇瓶颈

  • 功能规划缺乏科学性,
    未做到以人为本,
    造成资源浪费,
    成为“睡城”

  • 缺少产业支撑,
    投资与建设的经济性不高,
    产城分离,最后沦为“空城”

中研普华

产业运营综合解决方案

  • 1、提供从
    产业研究到产业发展研判的
    全程方案
  • 2、提供从
    产业定位、规划到产业布局、
    功能导入的解决方案
  • 3、提供从
    产业资源梳理、整合到资源
    引导配置的解决方案
  • 4、提供
    完整的产业投融资管理体系
    解决方案
  • 5、提供
    项目投资机会研究、项目选址
    解决方案
  • 6、提供
    项目规划设计
    全程方案
  • 7、提供
    产业运营管理服务平台的
    一体化解决方案

中研普华服务内容

  • 产业地产

    产业调研及产业研究 产业发展前景研判 项目选址 产业项目策划与招商策划 项目拿地策略与资金策略 立项申请可行性研究报告 立项申请产业规划报告 项目开发定位及策划方案 项目概念性规划及总体规划

  • 产业新城

    区域视角下的产业新城发展角色 城市视角下的产业新城发展角色 产业新城相关规划解读 产业新城自身发展能力分析 产业新城外部发展竞争环境分析 产业新城发展目标及定位策略 产业新城重点/主导产业分析

  • 产业定位

    产业地产开发目标及整体定位策略 主导产业的选择策略 主导产业的筛选及可行性研究报告 主导产业及其关联性产业组合策略 辅助产业发展定位策略

  • 产业规划

    产业发展布局规划建议 产业定位及规划建议 产业总体规划建议 产业链构建策略 产业发展实施策略 产业概念性规划及总体规划方案

  • 产业招商

    产业招商策略建议 招商方案实施计划 项目招商地图 项目品牌发展策略 品牌实施方案 招商案场策略及人员培训 招商现场管理

  • 产业运营

    运营体系规划方案 管理体系构架方案 配套政策设计方案及协助 服务体系构架方案 流程制度构架方案 产业管理服务运营平台构建方案 管理平台实施方案

  • 特色小镇

    特色小镇诊断及分析 特色小镇发展定位 特色小镇产业定位 特色小镇产业导入 特色小镇开发融资 特色小镇规划设计 特色小镇招商运营

案例解析

中研承诺

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